和纳律师事务所-为您提供法律服务一站式解决方案_为什么律师会建议谨慎购买二手经济适用房？

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截至2022年5月，在中国裁判文书网中输入“经济适用房转让合同纠纷”（案由）共检索出民事裁判文书858篇。

INTRODUCTION

经济适用房制度作为我国的一项住房保障制度，有其严格的准入条件。由于经济适用房的建设用地系由划拨方式取得，并且免收土地出让金，因此产权不完整，被限定为“有限产权”，在收益权和处分权上存在限制。

在售的已购经济适用房一般分两种情况处理：

一种是已经住满5年的：

业主现在可以依照目前市场价格进行出售。但出售后，业主需按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等相关价款。

另一种尚未住满5年的：

由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

综上所述可知，我们在购买二手经济适用房时是有一定的法律风险的。

首先，七部委联合发布的关于经济适用房的规定并不是法律、行政法规，且法院内部对经济适用房买卖的裁判意见也不统一。

再者，经济适用房价格低廉，导致经济适用房买卖不断。但是，大多数经济适用房未领取房产证，或即使领取房产证，因未满5年，也不得办理过户手续。所以，一旦房屋价格大幅上涨，容易导致买卖双方产生纠纷。

实践中，以下两类经济适用房买卖合同会被认定为无效：

其一，借名购买经济适用房。

即实际购买人不具备购房资格，以符合购房条件的其他人名义进行购房。

这类购房行为将被认为：侵犯城市低收入住房困难家庭的平等购房和获得房屋的权利。非法占有社会公共资源，使国家的有关土地、房产税费流失，损害了社会公共利益，从而构成无效买卖合同。

其二，未满5年即交易。

如果经济适用房的购房者在购买经济适用住房尚不满5年的情况下，将房屋出售给其他人，相应的买卖合同一般会被认为违反了已购经济适用房不满5年不得直接上市交易的政策规定而无效。

无法过户登记的情形

购房者在取得房屋所有权证和土地使用权证之后满5年的，可以按照政府标准向政府交纳土地收益等价款，取得完全产权。

此时，购房者转让经济适用房的，政府住房保障管理部门可以优先购买，此为强制性规定。

若是政府住房保障管理部门未放弃回购，购房者则无权私自转让房屋，否则后续亦无法过户登记给其他人。

和纳吴律师提醒大家，购买二手经济适用房一定要提前确认以下两点：

1.确认房屋性质：买卖双方签订购房合同前，购房人需充分了解房屋信息，最好能够要求对方提供房屋产权证书，从而确认房屋性质。

2.确认经济适用房是否可以上市交易：购买二手经济适用房，需明确所购房屋是否购买满5年，符合上市交易的条件。

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